Рубрики
Экономика

Убытки с плеч: дольщикам предложили начислять 5% с эскроу-счетов | Статьи


Дольщики смогут получать ежегодный доход в размере порядка 5% от средств, размещенных на эскроу-счетах. Это станет возможным в случае принятия законопроекта, который накануне внесла на рассмотрение Госдумы группа сенаторов. Согласно новым правилам долевого строительства, действующим в России с 2019 года, деньги граждан размещаются на специальных счетах, доступ к которым девелоперы получают только после передачи квартир покупателям. Опрошенные «Известиями» представители банков раскритиковали идею — по их мнению, она может повлиять на стоимость недвижимости и ударить по застройщикам.

Небольшая, но помощь

Согласно проекту, «доходы в виде процентов будут начисляться по средневзвешенной процентной ставке ежемесячно на отдельный счет до востребования». Примерную сумму, которую смогут получить дольщики, для «Известий» оценил один из авторов инициативы, член комитета Совфеда по экономической политике Иван Абрамов.

— Средневзвешенная процентная ставка — плавающая. Порядка 5%. Я думаю, человек, купивший новую квартиру, всегда нуждается в деньгах, — заявил он.

ипотека деньги квартира ключи

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Александр Казаков

Политик отметил, что пока инициатива «проходит определенные процедуры».

— В ближайшее время ее рассмотрят в правительстве и в Государственной Думе. Мы концептуально говорим — если у людей на счетах хранятся средства, то пусть они приносят им какие-то проценты, — сказал сенатор.

Обсуждение идеи может затянуться примерно на год, считает другой автор документа, член комитета Совфеда по социальной политике Сергей Леонов.

— В среднем в Госдуме законопроекты рассматриваются в течении 10 месяцев. Если только это не приоритетный проект правительства или президента — они рассматриваются быстрее, — заявил он.

По мнению сенатора, застройщики не должны получать преференции вместе с дольщиками.

— У них есть своя прибыль. Застройщику приходится брать кредит, если у него нет собственных средств на постройку дома. Соответственно, если он теряет средства, свои потери будет компенсировать ценой квадратного метра. То есть стоимость жилья в любом случае будет увеличиваться, — подчеркнул он.

Во время сделки больше всех страдает дольщик, поэтому он и должен получить поддержку, уверен Сергей Леонов.

— Он теряет средства дважды, если берет ипотеку: он платит проценты по этому кредиту, и плюс он покупает свое жилье за более высокую стоимость из-за закона о переходе застройщиков на эскроу-счета, — объяснил он.

ипотека деньги квартира ключи стройка строительство

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Александр Казаков

Справка «Известий»

С 1 июля 2019 года в России действуют новые правила строительства жилых домов. Теперь средства дольщиков помещаются на специальный счет, доступ к которому девелоперы получат лишь после передачи квартир покупателям. Строительство ведется на банковские кредиты.

Ранее Владимир Путин заявлял, что переход на систему эскроу-счетов может привести к росту цен на квартиры, однако переложит риски с граждан на финансовые организации и тем самым в корне изменит ситуацию на жилищном рынке. Глава государства поручил правительству принять дополнительные меры для оказания помощи обманутым дольщикам. В свою очередь, премьер Дмитрий Медведев отметил, что отказ от института долевого строительства будет лучшей гарантией того, что проблема обманутых дольщиков исчезнет.

В связи с изменением правил строительства жилых домов в привилегированном положении оказались только банки, считает политик. Сергей Леонов подчеркнул: кредитные организации не просто хранят средства дольщиков, а используют их в своих интересах и получают прибыль. Проект о процентах с эскроу-счетов был внесен в нижнюю палату, чтобы банки поддержали клиентов, которые обычно покупают недвижимость на последние деньги, объяснил он.

— Как правило, из-за трат на квартиру у человека просто не остается денег. А в случае принятия нашего законопроекта есть хоть какое-то подспорье, чтобы он «финишировал» — то есть въехал в квартиру, — отметил Сергей Леонов.

При этом сенатор подчеркнул, что дольщики, получая проценты с эскроу-счета, не будут терять деньги на инфляции.

Без убытков не обойтись

Представители банковского сообщества раскритиковали документ, отметив, что его реализация скажется на ценообразовании в сфере недвижимости.

Инициатива привлекательна в первую очередь для дольщиков. Такое мнение выразила в беседе с «Известиями» Оксана Матюшенко, руководитель отдела сопровождения и развития обеспеченных ипотечных продуктов Райффайзенбанка.

— Учитывая длительный средний срок действия счета эскроу (девять месяцев) и то, что на счетах размещаются крупные суммы, начисление процентов на размещенные средства позволит получить участнику долевого строительства дополнительный доход к моменту сдачи объекта в эксплуатацию и использовать его на ремонт приобретенной квартиры или покупку мебели, — пояснила она.

Для рынка же проект выглядит менее привлекательно, так как снижает уровень дохода, получаемого от размещения денежных средств на эскроу-счетах, подчеркнула Оксана Матюшенко.

В свою очередь, руководитель департамента кредитования среднего бизнеса Альфа-банка Елена Потемкина отметила, что подобная инициатива с банком не обсуждалась.

— Поступления на эскроу-счета позволяют снизить процентную ставку по кредитам застройщиков. Таким образом, предложенная инициатива позволит дольщикам получать дополнительный доход в виде процентов, но при этом повысит средневзвешенную ставку по кредитам застройщикам. Рентабельность проекта для застройщика снизится, — считает она.

ипотека деньги квартира ключи банк знак кирпич

По мнению Елены Потемкиной, у застройщика в этом случае останется лишь два варианта действий: не начинать проект вообще или повышать цены реализации жилья.

— И в том, и в другом случае в конечном итоге заплатит дольщик. В первом случае снизится объем предложения квартир на рынке, что приведет к росту цен на квадратный метр. Во втором случае произойдет прямое удорожание квартир, — объяснила представительница банка.

В Совкомбанке отметили, что инициатива сенаторов требует глубокого анализа.

— Изменение ценообразования в столь сложной системе, как строительный рынок, может повлечь изменения в кредитной ставке для застройщика в рамках проектного финансирования. В итоге это может отразиться на стоимости недвижимости для потребителя, — отметил в беседе с «Известиями» заместитель председателя правления банка Алексей Панферов.

Сбербанк и ВТБ отказались от комментариев. МТС Банк сообщил, что еще не прорабатывал вопрос. В ЦБ не смогли предоставить оперативного комментария на запрос «Известий».

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ



Source link

Рубрики
Экономика

Дольщикам предложили начислять 5% с эскроу-счетов



Группа сенаторов внесла на рассмотрение Госдумы законопроект о начислении дольщикам ежегодного дохода примерно в 5% от средств, размещенных на эскроу-счетах.Согласно новым правилам долевого строительства, действующим в России с 2019 года, деньги граждан размещаются на специальных счетах, доступ к которым девелоперы получают только после передачи квартир покупателям.



Source link

Рубрики
Экономика

Обманутым дольщикам возместят потери: жертвам недобросовестных застройщиков поможет новый закон



Речь идет об устранении очевидного законодательного пробела. Ранее парламент принял федеральный закон, в соответствии с которым дольщики могут получить возмещение вложенных средств. Однако пайщиков ЖСК он не касался. Как заметил накануне процедуры голосования председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, члены жилищно-строительных кооперативов, образованных в результате банкротства застройщиков, не имеют пока права на компенсацию.

По словам депутата, эта проблема обозначена в многочисленных письмах от россиян, поступающих в Госдуму. Законопроект нужно принять оперативно, поскольку «действующие нормы заработают в части выплат уже в декабре, и нам необходимо до декабря восстановить справедливость между обманутыми дольщиками», — пояснил Николаев. Масштаб проблемы огромен, добавил он: на сегодняшний день работают порядка 130 тысяч таких ЖСК. Новый документ позволит дольщикам не только достроить свой объект, но и, в случае невозможности этого, обрести возмещение в денежной форме и купить долгожданную квартиру.

За последние десять лет в России сильно сократилось количество обманутых дольщиков, заметил старший научный сотрудник Института экономической политики им. Гайдара Сергей Жаворонков. По его наблюдениям, во многом этому способствовал действующий с прошлого года закон об эскроу-счетах. Грубо говоря, заказчик на просто отдает свои «кровные» застройщику, как раньше (с неизвестными перспективами), а кладет средства на такой специальный счет, что исполнитель может их забрать лишь тогда, когда выполнит — под контролем независимого посредника в лице банка — заранее зафиксированные в договоре условия.

Жаворонков выделил две схемы, по которым дольщики теряли свои деньги. Первая — это преднамеренное мошенничество, когда застройщик и не собирался выполнять свои обязательства. Вторая — это настоящее банкротство, когда застройщик разорялся, поскольку действовал неудачно, непрофессионально, либо рыночная конъюнктура менялась для него в неблагоприятную сторону. Во втором случае, считает собеседник «МК», ответственность за ситуацию несет и государство: оно крайне редко прибегают к такому испытанному способу, как передача строящихся объектов и обязательств перед дольщиками некой третьей, более финансово крепкой структуре. Существует немало примеров, когда дом готов на 90%, а на возведение оставшихся 10% деньги не удаётся найти годами.

«Проблема остаётся серьезной. Рынок первичной недвижимости, то есть, строящегося жилья, — очень рискованный и плохо прогнозируемый. Он даёт высокую доходность именно за счет высоких рисков: вы можете купить квартиру процентов на 20-25 дешевле», — отмечает инвестиционный менеджер «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин.

Люди с улицы не видят этих тонкостей, у них перед глазами лишь одно — выгода, продолжает эксперт. По его словам, концептуально виноваты и власти, которые допускают на рынок высокорисковых застройщиков. Что касается перехода на эскроу-счета, то это общепринятая мировая практика, снижающая риски. Тезисы коллеги разделяет старший аналитик «Финам» Сергей Дроздов. С одной стороны, говорит собеседник «МК», большинство людей интересовала лишь цена жилья, они не думали, что могут нарваться на мошенников. В то же время, государственные надзорные органы должны были контролировать эти строительные компании более жёстко.

Долевое строительство многоквартирных домов получило распространение в России в начале «нулевых» годов. В 2004-м был принят закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», призванный защитить покупателей от полулегальных схем продажи, от фиктивного банкротства. Однако большинство застройщиков проигнорировали документ, найдя пути его обхода и оставляя дольщиков бесправными. Первая волна обманутых соинвесторов строительства жилья прокатилась по стране в 2003-2005 годах. Сегодня, по официальному реестру Минстроя, в России насчитывается 898 проблемных объектов и 37600 пострадавших граждан. На самом деле таких объектов в полтора раза больше, а обманутых дольщиков — 170 с лишним тысяч, утверждает депутат Госдумы Александр Хинштейн.



Source link

Рубрики
Экономика

Экспертиза в помощь государству и дольщикам



Предпринятая попытка государства решить проблему дольщиков требует аккуратности в подходах

 

Эксперты предупреждают: предпринятая попытка государства решить проблему дольщиков требует аккуратности в подходах.

Предполагается, что страховщики передадут Фонду активы на сумму 15 млрд рублей. По оценке известного экономиста Никиты Кричевского, эти ожидания сильно завышены. Например, такой крупный игрок долевого рынка, как ПОВС, уже сообщил, что смог передать Фонду 705,4 руб. При этом размер переданной ответственности по договорам страхования оценен в 101,4 млрд руб. Что получит Фонд от других компаний – большой вопрос. При этом Фонду придется разбираться с проблемными стройками Urban Group и ЖК «Царицыно». Эти объекты страховали компании «Проминстрах» и ВСК. «Для завершения всех строек Urban Group необходимо около 70,9 млрд руб.», — писал «Коммерсант».

При этом, как сообщали «Ведомости», в октябре 2018 года «Страховая компания «Проминстрах» с 3 октября исключена из списка страховщиков, соответствующих требованиям закона о долевом строительстве». Компания должна была прекратить оказывать услуги по страхованию гражданской ответственности застройщиков. Однако до этого «Проминстрах» страховал ответственность компаний группы Urban, в то время как другая крупная страховая компания — «Респект» — отказалась работать с этим застройщиком.

Экспертизы застройщиков, которые проводил «Респект», позволили компании не допустить к деньгам дольщиков более 12% недобросовестных застройщиков, возводящих около 1000 объектов. Это позволило предотвратить появление 200 000 обманутых дольщиков, спасти более 400 млрд рублей, которые заплатили бы граждане за квартиры, или почти 1 трлн рублей государства, которые ему пришлось бы выложить на достройку брошенных объектов. При этом страховая премия компании составляла 1%. «На создание экспертизы «Респект» тратил 30-40% получаемой премии. На эти деньги компания содержала 56 отделений по стране, что позволяло нам контролировать стройки в режиме онлайн и минимизировать риски», — отмечает экс-глава «Респекта» Александр Артамонов.

Параллельно отслеживанию объектов в режиме реального времени страховщик проводил финансовую экспертизу не только самой стройки, но и состояния компании-застройщика. «IT-мониторинг отслеживал ситуацию в медийном пространстве, в соцсетях, по базам данных юрлиц и сайтам судебной информации. Эти методики страховщиков и сейчас возможно передать структурам, уполномоченным осуществлять контроль за долевым строительством, чтобы предотвратить появление новых проблемных объектов уже по эскроу-счетам. Ведь экспертиза банков нацелена на анализ экономических показателей, а не данных строительства», — пишет «Российская газета».

Такая экспертиза не помешала бы и Фонду защиты прав дольщиков. Это, возможно, не решило бы всех проблем, но серьезно снизило бы риски попадания в Фонд недобросовестных застройщиков. Сейчас Фонд защиты прав дольщиков активно выдает аккредитации. Хотелось бы знать, какая система проверки объектов и застройщиков предусматривается Фондом.

Член Президиума правления «ОПОРЫ РОССИИ» Александр Кондратенков выразил надежду, что в законе «Об участии в долевом строительстве…» будут учтены эти нюансы. «В дальнейшем закон будет доработан, чтобы все обманутые дольщики получили жилье или денежную компенсацию. Комиссия по страхованию «ОПОРЫ РОССИИ» уже направила соответствующие предложения, в которых прописан механизм использования экспертизы и ресурсов страховщиков и передачи всех до единого пострадавших дольщиков в Фонд. Методики, которые были наработаны, к примеру, силами «Респекта», можно применять и сейчас. Напомню, что данной компании удалось предотвратить появление порядка 400 тысяч обманутых дольщиков», — цитирует «РГ» Кондратенкова.

Активов Фонда с большой долей вероятности может не хватить на решение подобных проблем, а закон, призванный решать проблему с обманутыми дольщиками, опять может оказаться неработающим. Что тогда получат дольщики или они опять останутся за бортом?

Показателен также пример с ПОВС, которое передало активы в Фонд, оставив себе лишь 1% премий, и столкнулось с крупнейшей выплатой. «Имея всего около 7 млн рублей, — пишет «АиФ», — компания должна выплатить по решению суда страховки дольщикам ООО «Унипур» на сумму 159 млн рублей». Как ПОВС решит эту задачу, если передало почти все деньги Фонду? «1 и 2 августа 2019 г. общество перечислило Фонду 705,3 млн рублей. Это 99% всей полученной страховой премии, приходящейся на неистекший срок страхования», — приводит сообщение пресс-службы ПОВС Агентство страховых новостей.

Для решения ситуации с обманутыми дольщиками и с целью совершенствования федерального и регионального законодательства была создана рабочая группа «Единой России».

«Все принимаемые Правительством РФ меры по совершенствованию законодательства о долевом строительстве призваны в кратчайшие сроки решить проблему долгостроев, удовлетворить требования всех граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, и не допустить подобных проблем в будущем, тем самым исполнив поручения президента Владимира Путина. Однако нужно учитывать законные требования граждан, которые в настоящее время все еще могут обратиться в страховую компанию и получить выплату по наступившему страховому случаю», — заявил руководитель рабочей группы, депутат Госдумы Александр Якубовский.

Законодательство о защите прав и интересов дольщиков требует дальнейшего совершенствования, чтобы удовлетворить интересы всех участников рынка, но в первую очередь — граждан.



Source link